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“2016年中国房地产市场最大的变化就是由增量时代向存量时代的切换,而缓解一线城市房产供给压力的出口在于让市场的流通速度更快。”在链家思享会年会的专访区,链家研究院院长杨现领向房掌柜说道。
乍听之下,这句话似乎与我们平时所认知的“增加土地供应”的观念有些出入,但对于当前中国房地产市场环境与未来发展方向,链家研究院近期发布的《存量时代,流通为王》市场展望报告有非常详实的解读。
“在一线城市严格调控的催发下,新房、二手房市场库存正在急剧减少。”杨现领表示,未来依然存在供给缺口,一方面来自于新房未来的可售水平不足,另一方面则是因为房产流通效率低。
《存量时代,流通为王》市场展望报告数据显示,在发达国家中,美国存量房流通率高峰为6.6%,英国到过5.3%,澳大利亚为5%,法国接近4%。相比之下,近年来我国存量房流通率仅在2%之间。
存量房流通率低下引发的后果是,房价的不断攀升。
上海易居房地产研究院发布2016-2017年度全国房地产市场报告指出,2016年1-11月份,全国商品房成交均价7546元/平方米,同比增长10.6%,房价涨幅创近7年最高。这一涨幅略偏离近几年的合理值,全国市场总体偏热。
为更能准确捕捉市场真实需求被满足的程度,链家研究院在房屋流通率的基础上,更细致的提出了一个指标叫房屋百人流通率。
经过对大数据的统计、研究,杨现领发现,当一个城市的百人流通率在1%-2%的时候,新房供应表现出紧张,二手房交易效率低下,其成交金额、房价会进入快速上升通道。
“满足需求的方式有很多种,但提高存量房的流通是最高效的。”杨现领阐释道,这是因为不用增加新的土地供应,新的能耗,在频繁的交易中完善市场机制,使交易变得简单、安全,房价的压力就会越小。
链家研究院数据显示,2016年全国二手房交易额在6.5万亿到7万亿,新房交易额(住宅、商业)规模为11万亿。而在京沪深三城市,其交易总额已超过3万亿,是新房成交的1.1倍。
可以看到,中国房地产经过黄金十年的快速发展后,穿越过白银时代;现已进入一个新的赛道,开启增量向存量转换的新时代,同时也叩响了存量房黄金十年的大门。面对未来如此巨大的存量房市场,要如何打开任督二脉,加快房屋的流通?
杨现领向房掌柜总结道:“首先是降低流通的税费成本,其次是改进包括产权信息等各方面流程的服务,这对本身效率有很大的提升可能性。”
来自:北京房地产
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