房地产行业的调控没有随着热点城市全线限购而停止

 对房地产行业的调控没有随着热点城市全线限购而停止，这一次调控目标对准了债市。

         根据《21世纪经济报道》报道，10月28日，上海证券交易所向各大债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

         这一规定在房地产领域实行的标准是“基础范围+综合指标评价”的分类监管。

         基础范围指的是发行人资质良好，主体评级需为AA及以上的四类企业：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

         但就算企业满足了以上基本条件，出现以下行为也不可以发行公司债：报告期内违反“国办发[2013]17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抢地价等行为；前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

        满足了基础范围的要求，该规定还从综合指标评价这一方面进行了进一步遴选。其指标参数值为：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年度营业收入小于30亿元；最近一年度扣除非经营性损益后净利润为负；最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；房地产业务非一二线占比超过50%。

        根据综合指标不同，上交所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类，券商对于三类房地产企业将需要“区别对待”。

        同时，为抑制土地市场的高温，开发商通过公司债券募集资金不得用于购置土地，而用于保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。主承销商应对房地产企业流动资金测算及其依据进行核查，对流动资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。

        实际上，收紧债券市场的消息已经不是第一次提出，在过去的几个月里，多家券商都已经得到了提醒，而流出的版本与这次规定也大同小异。但不能否认的是，在过去一年多时间里，债券市场一直支撑着房地产行业的持续上扬。

        自从证监会2015年1月发布《公司债券发行与交易管理办法》以来，公司债发行主体从“上市公司”扩展至所有公司制法人，大幅拓展了发债主体，发行审核机制根据募集对象及募集方式的不同分为“大公募”、“小公募”和“私募”，其中小公募的审核权限下放至由沪深交易所预审核，因为其仅仅面向合格投资者，所以审核速度、灵活性都比“大公募”有着明显的优势。

        境内发债门槛降低，国内融资环境日趋宽松，公司债发行利率持续下移，在国内流动性宽松与资产荒加剧的驱动下，大量的地产商涌入债券市场。数据显示，今年地产债发行量暴增，1-9月地产企业发行债券总量约为8820亿元，是2015年同期的2.6倍。

       与此同时，地产行业近两年一直保持着上扬趋势，机构投资者普遍认为地产债风险较低，争相配置地产债，导致利率被逐步压低。2015年，AAA类评级企业的三年期债券的票面利率仅在在3.6%和4.0%之间，远洋在当年发行首期50亿元的公司债券，其中，总额20亿元的五年期公司债券，利率为3.78%，创下了当时地产行业国内公司债发行的利率新低。

       如此低的利率仍旧能够得到投资者的青睐，与房地产的市场环境和灵活的质押回购方式有关，但是，在债务水平高企和房地产泡沫化加重的双重压力下，加之券商对公司债的信用风险管理重视不够，使得地产债违约风险也逐渐显露。

       招商证券（18.030，0.08，0.45%）的研究报告指出，地产行业的发债主体中，AA+及以下占90%，其中AA等级占绝大多数，约63%。从2015年中报利润增速来观察，AA-等级主体利润同比均大幅下滑；等级为AA的主体中，超过60%的利润同比下滑，但亏损现象并不普遍；等级为AAA的主体中，除绿地和上海上实外，均保持较好的利润增速。

       在今年年初也有业内人士指出：“对钢铁煤炭等产能过剩行业和房地产等周期性行业，要审慎评估。”

        根据Wind资讯数据显示，今年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，其中，万科、绿地控股、保利地产（9.120，-0.03，-0.33%）、华夏幸福（27.730，-0.03，-0.11%）、招商蛇口、首开股份（11.720，-0.08，-0.68%）和泛海控股负债均超过1000亿元，债券市场的收紧无疑给开发商们的资金链带来了难题，而这或许也预示着通过高杠杆维持的房地产繁荣到了该褪去外衣的时候了。

来自：北京房地产