楼市调控加速行业洗牌 倒下的或许不止中小房企

每一轮楼市调控，都会带来新一轮房地产行业洗牌。楼市调控让一些曾经的大开发商，从行业前10位退出，又让另一些中小房企进入了领军企业行列。这一次的楼市调控，也不例外。

然而，谁会退后，谁会向前？并不只有规模大小那么简单。这一轮楼市洗牌，究竟是哪家欢喜哪家愁？前9月销售好的企业，是否真的更容易熬过这一轮的调整？那些拿地金额超过了今年前9月销售额的企业，是否存在杠杆过高的风险？

每一轮的楼市生态变革，都会产生新事物、新模式。上一轮诞生的电商、首付贷等模式，最终却成为这一轮楼市泡沫的推手。在这一轮更为严厉的调控下，房地产市场能不能产生真正有意义、有价值的行业新模式呢？

大规模楼市调控之后，往往伴随着房地产行业的新一轮洗牌。

2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措。《每日经济新闻》记者梳理克而瑞2011年至2015年间发布的上市房企销售排行榜发现，在持续调控之下，房企排名出现大洗牌。

轮转之下，2011~2013年世茂房地产和华润置地从第二梯队入列前10；融创中国自2014年冲入TOP10；“常居二线”的华夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

第一梯队的战场已显动荡，何况其后若干层级的竞技场。Wind数据就显示，2005~2011年已有105家（约44.1%）涉房上市企业退出房地产。

行业的新陈代谢一直在进行，调控潮的出现，则会如“推进器”一般刺激行业加速洗牌，影响行业发展格局。

标杆房企排位之变

2016年，在这一轮楼市调控潮下，如果仅用分化加剧、集中度提升来描述，或许显得太过简单。

记者注意到，在2012年中国房企数量抵达近9万家的峰值之后，已呈现“只减不增”的态势。全联房地产商会副会长李辙就预测，未来10年中国顶多剩下1000家房企。

这意味着整个房地产市场的容量正在被压缩，这将倒逼房企角逐进入深水区，被洗牌的将不止是中小企业，第一梯队也要面临竞争高压。2014年以来上市房企销售排位变化加速就是印证之一。

克而瑞数据显示，在今年上半年，中国房企第一梯队中万达集团的销售金额为500.9亿元，同比去年减少109.2亿元，排名也由第6位降为第10位，这是万达近5年来最低排名。

前8月销售金额1794.2亿元的碧桂园则首次进入三甲，此前其最高年度排位在第6位。与其相似的是从TOP20上位第7的华夏幸福，前8月销售金额实现760.2亿元。

万科坐了十多年的“头把交椅”也不再稳固，今年10月11日恒大披露的前9月销售业绩为2013亿元，再次改变了行业老大的位次。

“企业的发展最终由综合实力决定，但在中国的房地产市场，企业对宏观战略的把控显得尤为重要。在去库存的大趋势下，选择民生地产路线的恒大、碧桂园等一类企业，近年发展速度惊人。有一些企业出于对趋势的不同判断，选择了不同的路，有一些也因为策略失误而衰落。”曾任职多家标杆房企的资深人士胡晓波就对《每日经济新闻》记者直言。

宏观逻辑的确对中国房企发展影响至深，因而可以看到，这一轮调控的来临，正在加速第一梯队的身份更迭。